O crescimento de plataformas digitais como Airbnb e Booking transformou a forma como pessoas alugam imóveis no Brasil e no mundo. Com poucos cliques, tornou-se possível reservar suítes, quartos, apartamentos ou imóveis inteiros para estadias de curta duração, criando uma nova dinâmica econômica no setor imobiliário e turístico.
No entanto, junto com a expansão desse modelo, surgiu também uma dúvida recorrente em municípios turísticos: a locação de imóvel por curta temporada anunciada em plataformas digitais configura atividade de hotelaria ou continua sendo aluguel imobiliário?
A resposta exige distinções importantes entre locação e hospedagem, institutos jurídicos que possuem naturezas distintas perante a legislação brasileira.
No Brasil, o direito de utilizar economicamente o imóvel próprio decorre do direito de propriedade, garantido pelo art. 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, bem como do princípio da livre iniciativa, fundamento da ordem econômica previsto no art. 170 da Constituição Federal.
Além da proteção constitucional, existe legislação específica regulando a matéria. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê expressamente a chamada locação por temporada, modalidade amplamente utilizada para imóveis destinados à permanência transitória do locatário, inclusive em períodos curtos.
Nesse contexto, a locação de imóvel próprio — integral ou parcial — por curta temporada, inclusive quando intermediada por plataformas digitais, mantém natureza jurídica de aluguel imobiliário.
O entendimento também é reconhecido pela Receita Federal do Brasil, especialmente por meio da Solução de Consulta COSIT nº 116/2019, que trata os valores recebidos nessas operações como rendimentos de aluguel imobiliário, submetidos ao tratamento tributário aplicável à locação.
Em outras palavras, a evolução tecnológica das formas de contratação não alterou, por si só, a essência jurídica do contrato.
O que antes era realizado por imobiliárias, classificados impressos ou contratos diretos entre particulares, atualmente passou a ocorrer por meio de aplicativos e plataformas digitais.
Por outro lado, a hospedagem, disciplinada pela Lei Geral do Turismo (Lei nº 11.771/2008), possui características distintas.
A atividade de hotelaria pressupõe uma estrutura organizada e permanente de serviços típicos de hospedagem, envolvendo operação empresarial contínua, recepção, governança, manutenção de serviços organizados e demais elementos característicos de hotéis e pousadas.
Assim, a simples disponibilização de suítes, quartos ou imóveis independentes para locação por curta temporada não altera, por si só, a natureza jurídica da atividade, tampouco a transforma em hospedagem empresarial, sobretudo quando inexistente estrutura permanente de serviços típicos do setor hoteleiro.
A curta duração da permanência, isoladamente considerada, não possui o condão de alterar a natureza jurídica da atividade.
Sob o aspecto tributário, a distinção torna-se ainda mais relevante.
O ISSQN (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza) é tributo municipal incidente sobre prestação de serviços, nos termos da Lei Complementar nº 116/2003.
Nesse sentido, a locação de imóvel próprio por curta temporada, quando ausente estrutura organizada e permanente de serviços típicos de hospedagem, não se sujeita, em regra, à incidência do ISSQN, justamente por não se confundir com atividade empresarial de hospedagem.
O entendimento constitucional do Supremo Tribunal Federal (STF) também reforça a necessária distinção entre locação e prestação de serviços.
A Súmula Vinculante nº 31 do STF dispõe:
“É inconstitucional a incidência do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) sobre operações de locação.”
O entendimento reafirma princípio jurídico relevante: locação não se confunde com prestação de serviços para fins tributários.
Ainda há significativa confusão interpretativa sobre o tema.
“A curta duração da estadia, por si só, não transforma aluguel em hotel ou pousada. O enquadramento jurídico depende da efetiva existência de atividade empresarial organizada de serviços de hospedagem, distinta da simples locação de imóvel próprio por temporada.”
A expansão das plataformas digitais trouxe inovação às formas de contratação e utilização dos imóveis, mas não eliminou a necessidade de observar os critérios jurídicos já estabelecidos pela legislação brasileira.
Nesse cenário, compreender a diferença entre locação por temporada e hospedagem empresarial torna-se essencial para proprietários, investidores, municípios e usuários das plataformas digitais.
